„Wie kannst Du Deine Steuerlast reduzieren – egal, ob Du Angestellter, selbständig, Unternehmer oder Investor bist?“ Mit dieser und ähnlichen Fragen taucht regelmäßig Gerald Hörhan in Social-Media-Clips auf. Wer Hörhan nicht kennt, der stellt sich jetzt einen Mann im gesetzten Alter im grauen Anzug mit bordeauxfarbener Krawatte und Aktentasche vor. Denkste! Gerald Hörhan, Jahrgang 1975, ist der „Investment-Punk“: Schwarze Lederjacke, zerrissene Jeans, Freundschafts- und Festival-Armbändchen, nach oben gegelte Haare, eigenes Logo. Mit seinen provokanten Clips erreicht er vor allem junge Menschen, die ihr Geld in unsicherer Zeit möglichst sicher anlegen möchten („Investieren ist gefährlich! Was noch gefährlicher ist, ist von Gehalt zu Gehalt leben“). Hörhan weiß, wovon er spricht. Seine Vita liest sich wie die eines Bilderbuch-Managers: Mathematik- und Wirtschafts-Studium an der Harvard University, Investmentbanker bei JP Morgan in New York und McKinsey in Frankfurt, Geschäftsführender Gesellschafter der Danube Advisory GmbH, einem führenden Corporate Finance Unternehmen für Real Estate Transaktionen, Immobilieninvestor mit mehr als 50 Millionen Euro Immobilien-Assets, führender deutschsprachiger Business Influencer, mehr als 300.000 Fans auf Social Media, Gründer und CEO der Investment-Punk-Academy, der führenden deutschsprachigen Online-Finanzausbildungsplattform, Krypto-Trader mit einem siebenstelligen Kryptowährungs-Portfolio, Vortragsredner, Bestsellerautor und, und, und. Er, der hunderte Wohnungen sein Eigen nennt, wohnt selbst zur Miete – aus seiner Sicht einer von vielen Wegen zur finanziellen Freiheit. Gerald Hörhan mintet und kauft selbst NFTs, wenn er gerade nicht wieder durch die Welt jettet, um Vorträge zum Thema „Steuerlast senken“ zu halten. Mit ihm haben wir über die Problematik hoher Zinsen und steigender Baukosten gesprochen, über den Einsatz der NFT-Technologie in der Immobilienwirtschaft – und über seine größten Investment-Debakel:
NFT-Magazin: Wie könnte man die NFT-Technologie im Immobilienmarkt etablieren?
Gerald Hörhan: Die Tokenisierung von Immobilien, also die Aufteilung einer Immobilie in NFTs, die einen Anteil an einer Immobilie besitzen, ermöglicht es Anlegern, sich mit kleinen Geldbeträgen an einer Immobilie zu beteiligen. Einerseits können mit Hilfe von NFTs auch Kleinanleger, für die der Kauf einer Immobilie zu teuer und zu aufwändig ist, in einzelne Immobilien investieren. Profi-Anleger haben die Möglichkeit, ihr Portfolio besser zu diversifizieren, beziehungsweise auch in Märkte im Ausland zu investieren, wo sie selbst nicht aktiv sind; bisher geht das nur über Immobilienfonds, REITs (Real-Estate-Investment-Trust) oder Immobilienaktiengesellschaften. Zusätzlich bietet die NFT-Technologie insbesondere in Ländern, wo das Grundbuch mangelhaft oder gar schlecht ist – wie etwa in Kroatien oder in den USA – die Möglichkeit, diesen Prozess des Eigentumsnachweises und -transfers deutlich effizienter und sicherer zu machen. Allerdings gibt es drei wesentliche Probleme, die bei der Tokenisierung von Immobilien gelöst werden müssen: Erstens: Das Eigentum eines NFT an einer Immobilie muss im Grundbuch oder Land-Register eingetragen werden können. Dies ist derzeit nicht möglich, sodass Anleger aufwändige und teure Genussschein- oder Darlehenskonstruktionen über ein „Special Purpose Vehicle” wählen müssen, die das Geschäft unrentabel machen. Zweitens: Es besteht derzeit keine klare Regulatorik bezüglich Immobilien-NFTs: Handelt es sich um Wertpapiere, benötigt man einen Wertpapierprospekt der 50.000 bis 100.000 Euro kostet. Damit lohnt sich das Geschäft nicht. Ebenso besteht die Gefahr der Regulierung als AIF (Alternativer Investmentfonds). Auch hier sind einfache und klare rechtliche Rahmenbedingungen notwendig, ähnlich wie bei Crowdfunding. Drittens: Es muss für die NFTs einen einigermaßen liquiden Sekundärmarkt geben. Sind die NFTs im Sekundärmarkt unverkäuflich oder nur mit großem Abschlag zu verkaufen, wird das Modell ebenfalls nicht funktionieren. Eine Möglichkeit besteht gegebenenfalls darin, beispielsweise den NFT für eine gewisse Laufzeit aufzulegen und danach die Immobilie zu verkaufen. Eine weitere Möglichkeit, die NFT-Technologie im Immobilienbereich anzuwenden, besteht darin, auf dem NFT, der mit der Immobilie verbunden ist, alle Daten zur Immobilie, wie etwa Instandhaltung, Wartung, Energieausweis, Betriebskosten et cetera zu speichern. Allerdings muss dieser Prozess deutlich einfacher gestaltet sein als es bisher der Fall ist.
Siehst Du für Immobilienmakler eine Chance in der NFT-Technologie?
Das hängt primär davon ab, wie Immobilien-NFTs rechtlich qualifiziert werden. Sind es Wertpapiere, Finanzinstrumente, Immobilienanteile? Davon hängt ja auch die jeweils benötigte Lizenz ab. Sollte sich die NFT-Technologie bei Immobilien durchsetzen, also die Aufteilung einer Immobilie in NFTs, sodass man sich auch mit kleinen Beträgen an der Immobilie beteiligen kann, öffnet dies den Immobilienmarkt für neue Anlegerschichten. So entsteht eine zusätzliche Nachfrage nach Immobilien. Dadurch profitieren Immobilienmakler, die eine Immobilie dann auch an NFT-Initiatoren verkaufen können. Sollten auf NFTs alle Daten einer Immobilie gespeichert sein, erleichtert die Technologie die Arbeit des Maklers deutlich, da der Makler nicht mehr eine Vielzahl von Daten und Informationen mühsam vom Eigentümer beschaffen und dann aufbereiten muss.
Du hast selbst hunderte Wohnungen im Bestand. Kann die Technologie auch für Immobilien-Investoren in irgendeiner Weise interessant sein?
Auf jeden Fall, um die Verwaltung zu vereinfachen. Falls es möglich ist, auf einem NFT, der einer Immobilie zugewiesen wird, alle Daten einer Immobilie zu speichern, würde es den Verwaltungs- und Reportingaufwand – beispielsweise gegenüber der Bank und dem Steuerberater – erheblich reduzieren. Auch Sanierungen könnten so deutlich besser dokumentiert und kontrolliert werden.
Welchen Rat hast Du in der aktuellen Lage für junge Menschen, die gerne Geld investieren möchten, sich jedoch aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten keine Immobilie leisten können?
Kleine hässliche Löcher, also kleine Ein-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen in B-Städten mit starker Wirtschaft und guter öffentlicher Verkehrsanbindung und Infrastruktur als Geldanlage kaufen. Aufgrund der höheren Zinsen sind die Immobilienpreise zum Teil deutlich gefallen. Vernünftige Ein-Zimmer-Wohnungen gibt es wieder unter 100.000 Euro. Das heißt, man benötigt etwa 25.000 bis 30.000 Euro Eigenkapital. Ein Eigenheim würde ich nie kaufen. Ich wohne auch selbst zur Miete, obwohl ich sehr viele Immobilien besitze. Wohne zur Miete und kaufe Immobilien als Geldanlage, das bringt Dir mittelfristig finanzielle Freiheit und Wohlstand.
Du bist ein bekannter und erfolgreicher Investor. Alle Welt brüstet sich mit ihren besten Geschäften oder Investments. Hand aufs Herz: Was war Dein beklopptestes und welches Dein schlechtestes Investment?
Es waren immer Investments, bei denen ich mich auf den Rat anderer Leute verlassen und mich zu wenig selbst damit beschäftigt habe. Beispiele: Start-up-Investments, sekundäre Kryptowährungen oder spezifische Aktien. Daher meine klare Empfehlung: Sich selbst um die eigene Geldanlage kümmern, entsprechendes Know-how aneignen und dann dort investieren, wo man mehr Know-how hat als andere. Dann macht man die besten Geschäfte. Beispiel Dubai-Immobilien: Wenn Du in Dubai lebst und Dich lokal gut auskennst, kannst Du in diesem boomenden Markt sicherlich eine gute Rendite erzielen. Wenn Du hingegen keine Ahnung hast, Dir von Mittelsmännern, die teure Provisionen verrechnen, überteuerte Immobilien in schlechter Lage andrehen lässt, wirst Du definitiv kein Geschäft machen – selbst in einem boomenden Markt.
